La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 919/2026, de 16 de junio, ha aclarado una cuestión de gran interés práctico para las comunidades de propietarios: la legitimación de los comuneros para reclamar frente a una empresa contratista incumplidora cuando el contrato de obra fue formalmente suscrito únicamente por la comunidad.
La resolución revoca el criterio mantenido por las instancias anteriores y concluye que los propietarios sí están legitimados para reclamar cuando son ellos quienes han soportado personalmente el coste de la actuación y el perjuicio económico derivado del incumplimiento contractual.
Los hechos
El litigio tiene su origen en un contrato suscrito por una comunidad de propietarios con la contratista para la restauración de las fachadas del edificio. El acuerdo establecía un sistema singular de financiación: cada propietario debía asumir exclusivamente la parte del precio correspondiente a su cuota de participación y podía elegir la modalidad de pago, incluyendo la financiación mediante préstamos individuales concertados con una entidad bancaria.
Varios comuneros optaron por financiar su aportación mediante créditos al consumo y abonaron íntegramente las cuotas de los préstamos. Sin embargo, la empresa contratista abandonó las obras cuando apenas habían comenzado, pese a haber recibido las cantidades financiadas, lo que llevó a los propietarios a ejercitar acciones judiciales frente a la contratista y frente a la entidad financiera.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial rechazaron la demanda por considerar que los propietarios carecían de legitimación activa, al entender que el único sujeto legitimado para reclamar era la comunidad de propietarios, por haber sido la parte contratante en el contrato de obra.
La decisión de la Sala
No obstante, la Sala Primera corrige este planteamiento por considerarlo excesivamente formalista. Según el Alto Tribunal, las resoluciones recurridas se limitaron a atender quién había suscrito el contrato, sin analizar la configuración económica y jurídica real de la operación.
El Supremo destaca que el contrato preveía expresamente que cada vecino asumiera de forma individual y exclusiva el pago de la parte de obra que le correspondía, pudiendo incluso suscribir préstamos personales para financiarla. En consecuencia, no se trataba de una mera distribución interna de gastos comunitarios, sino de una estructura contractual diseñada para que cada comunero soportara directamente su obligación económica.
Partiendo de esta realidad, la sentencia afirma que los demandantes fueron quienes asumieron personalmente los pagos, concertaron la financiación y sufrieron el perjuicio patrimonial derivado de la falta de ejecución de las obras. Por ello, negarles legitimación produciría una injustificada separación entre quien soporta el daño y quien puede reclamar su reparación.
Asimismo, la sentencia extiende esta conclusión a las acciones ejercitadas frente al banco financiador. El Tribunal considera que los préstamos suscritos por los comuneros tenían la condición de créditos vinculados conforme a la Ley 16/2011, de Contratos de Crédito al Consumo, al estar destinados específicamente a financiar las obras contratadas.
Así las cosas, rechaza el argumento de la entidad financiera de que la operación quedaba excluida del ámbito de aplicación de dicha normativa al amparo del artículo 3, que deja fuera de la regulación de consumo los contratos de crédito destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o sobre edificios construidos o por construir. Lo anterior, debido a que el Supremo entiende que los préstamos no tenían por objeto la adquisición o conservación de derechos sobre un edificio, sino la financiación de unas obras concretas de rehabilitación de fachadas.
Litigación y Procesal
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La resolución refuerza una visión material de la legitimación activa, vinculándola al sujeto que efectivamente soporta el perjuicio económico y no exclusivamente a la comunidad de propietarios que formalizó el contrato.
Para las comunidades de propietarios, la sentencia resulta especialmente relevante en aquellas actuaciones de rehabilitación, mejora o conservación en las que los propietarios asumen individualmente el pago de las obras o recurren a financiación personal. En estos supuestos, según avala la sentencia, los comuneros podrían estar legitimados para reclamar directamente las cantidades abonadas cuando el contratista incumpla sus obligaciones a pesar de haber sido la comunidad de propietarios quien contrató la rehabilitación.
