Imaginemos una situación que, por desgracia, es bastante común en España: varias personas comparten la propiedad de una casa familiar, pero no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con ella. Unos quieren venderla, otros prefieren esperar, y mientras tanto el inmueble queda en un limbo.
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 67/2026, de 26 de enero, aborda precisamente este problema y lo resuelve con una regla clara: nadie puede ser obligado a quedarse indefinidamente como copropietario de un bien. Así lo reconoce expresamente el artículo 400 del Código Civil, y ello con independencia que alguno de los comuneros tenga cuestiones sucesorias no resueltas.
Antecedentes
El supuesto que aborda el Tribunal Supremo tiene origen en una vivienda familiar situada en Ávila cuya propiedad estaba dividida en dos mitades. Por un lado, cuatro personas (tres hermanos y un familiar) eran dueños del 50 % del inmueble como consecuencia de dos donaciones formalizadas mediante escritura pública otorgada en 2011 y 2014. Eran, por tanto, propietarios legítimos con un derecho perfectamente acreditado e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, el 50 % restante figuraba a nombre de otro familiar que había fallecido en 1988. Sus tres herederos nunca llegaron a repartir formalmente la herencia, por lo que habían transcurrido casi tres décadas sin que nadie tramitara su partición. De este modo, la mitad de la vivienda formaba parte de la herencia yacente, es decir, era parte de un patrimonio sin dueño concreto a la espera de que los herederos decidieran repartirla.
Para complicar un poco más las cosas, una de las cuatro copropietarias respecto de la primera mitad, además de su 10 % por donación, había recibido un legado del 12,5 % de la casa procedente de una de las herederas del fallecido. Ese pequeño porcentaje adicional sí estaba vinculado a la herencia sin repartir.
Los cuatro copropietarios, cansados de la situación, demandaron pidiendo que se pusiera fin a la copropiedad y se vendiera la casa en subasta pública repartiéndose el precio según la cuota de cada uno. El juzgado de primera instancia les dio la razón. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Ávila revocó el fallo entendiendo que como uno de los coherederos tenía ese pequeño porcentaje ligado a la herencia, no había quedado acreditada la legitimación de los actores para pedir la división. En la práctica, esto significaba que la desidia de unos herederos, que llevaban décadas sin hacer nada, bloqueaba a los demás propietarios, impidiéndoles ejercer el derecho que les reconocía el artículo 400 del Código Civil.
La decisión de la Sala y sus puntos clave
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por los cuatro copropietarios, anuló la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmó la del juzgado de primera instancia que había dado la razón a los demandantes.
El razonamiento de la Sala se apoya en el artículo 400 del Código Civil que establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” y que cualquiera de ellos puede pedir en, cualquier momento, la división de la cosa común. El Tribunal Supremo reiteró la doctrina ya fijada en sentencias anteriores, especialmente, las SSTS de la Sala de lo Civil núm. 160/2016 y 125/2016, pero la aplicó a un escenario que hasta ahora no había abordado con tanta claridad: aquel en el que sobre un mismo inmueble conviven una copropiedad ordinaria, la de los donantes; y una comunidad hereditaria, la herencia sin repartir del fallecido.
La conclusión del Tribunal es contundente: la muerte del cotitular y la situación sucesoria que de ella se derive no pueden condicionar, ni excepcionar el derecho de los restantes copropietarios a pedir la división. Es decir, que haya una herencia pendiente sobre la otra mitad no impide que quienes son dueños legítimos de su parte pidan salir de la indivisión. El Tribunal añade, con sentido práctico, que los derechos de los futuros herederos quedan a salvo cuando finalmente se reparta la herencia, a quienes resulten adjudicatarios les corresponderá su participación en el producto de la venta.
Además, la sentencia también despeja otra posible duda: ¿se puede demandar a una herencia que no ha sido repartida? La respuesta del Tribunal Supremo a esta cuestión también es clara: la herencia yacente tiene capacidad para ser demandada y comparecer en juicio a través de los herederos que la administran, por lo que también puede ser parte demandada en un procedimiento.
La repercusión práctica de esta resolución es considerable. En España existen cientos de inmuebles en situación de copropiedad mixta donde conviven propietarios con título propio y cuotas atrapadas en herencias que nadie tramita, a veces durante generaciones. El desacuerdo de unos herederos en muchas ocasiones paraliza a los demás copropietarios, que se ven obligados a mantener la copropiedad de forma indefinida. Sin embargo, la doctrina sentada por la STS 67/2026 permite a los propietarios de un inmueble que tienen un título “limpio” no tener que esperar a que otros resuelvan sus asuntos hereditarios para ejercer su derecho a salir de la indivisión.
