Desde hace años el Tribunal Supremo ha ido creado su propia doctrina sobre la posible apreciación de enriquecimiento injusto en supuestos en los que se ha adjudicado un inmueble por debajo de su valor de tasación en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias.
Esta doctrina se ha ido adaptando a las incorporaciones legislativas y pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sobre todo, en el ámbito de consumo y cláusulas abusivas.
En su Sentencia 1731/2025, de 26 de noviembre, el Tribunal Supremo niega que se haya producido un enriquecimiento injusto por parte de la entidad bancaria al haberse adjudicado la vivienda por un valor inferior al valor de tasación (un 60%) en un procedimiento instado por el incumplimiento de un préstamo hipotecario que incorporaba cláusulas abusivas.
El Tribunal Supremo ha analizado en diversas ocasiones la posibilidad de que exista un enriquecimiento injusto cuando un bien inmueble se adjudica por un valor inferior al de tasación tanto en supuestos en los que la adjudicación cubría el importe de la deuda hipotecaria como en los que no.
Como ejemplos, encontramos la Sentencia 768/2014, de 13 de enero (con una adjudicación por el 50% del valor de tasación); la Sentencia 261/2015, de 13 de mayo; Sentencia 152/2020, de 5 de marzo;
La Sentencia 1731/2025, de 26 de noviembre, recopila la doctrina establecida en las indicadas sentencias, reconociendo de forma expresa la posibilidad de declarar la concurrencia de enriquecimiento injusto si se produce una venta inmediata del inmueble obteniendo “una plusvalía muy relevante”. Concretamente, el supuesto que se prevé es el siguiente:
“El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma”.
Este supuesto fue incorporado por el Tribunal Supremo a la vista de la modificación del artículo 579 LEC introducida por la reforma de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social que permite al deudor ejecutado beneficiarse proporcionalmente de la futura plusvalía obtenida de la posterior venta del bien ejecutado:
“En el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:
b)En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante”.
Así lo reconoce de forma expresa la Sentencia 1731/2025, de 26 de noviembre:
“Situaciones como la descrita explican que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificara el art. 579 LEC para reducir ex lege la deuda remanente cuando el adjudicatario enajena el bien en determinados plazos y con determinadas plusvalías. Y por más que dicha norma no sea aplicable, por razones temporales, a los hechos aquí enjuiciados, como sucedió en las sentencias de 13 de enero de 2015 y 152/2020, de 5 de marzo, en la sentencia 1216/2023,de 7 de septiembre, entendimos que puede tenerse en cuenta este contexto normativo ( art. 3.1 CC) para matizar la doctrina jurisprudencial previa sobre el principio del enriquecimiento injusto en los términos antes indicados”.
La Sentencia 152/2020, de 5 de marzo, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo lo explica con mayor detalle cuáles son los concretos lapsos de tiempo y plusvalía que supondrían el reconocimiento de un enriquecimiento injusto:
“La calificación de tal plusvalía, obtenida por la diferencia entre el valor de adjudicación conforme al art. 671 LEC, y el importe del precio obtenido por la venta posterior de la misma finca, y presupuesto el mantenimiento de la misma situación fáctica y jurídica de la finca en ambos momentos, requeriría por tanto dos requisitos adicionales: (i) que el intervalo de tiempo transcurrido entre ambas transmisiones sea relativamente breve y (ii) que el importe de dicha plusvalía sea «muy relevante».
3.- En cuanto a la valoración del primero de los citados requisitos, puede servir de criterio orientativo el plazo fijado en el art. 579.2.b) LEC de diez años. Este plazo, si bien no tiene el valor de norma aplicable a un supuesto de hecho ajeno a su periodo de vigencia temporal, sí puede ser empleado como referencia de ponderación a fin de concluir que en el presente caso el transcurso de un periodo aproximado, ligeramente inferior, de un año entre la adjudicación y la venta posterior cumple la exigencia jurisprudencial de brevedad que en cuanto al tiempo de generación de la plusvalía hemos fijado.
4.- No ocurre lo mismo con el segundo de los requisitos señalados, esto es, el relativo a la cuantía o proporción de la plusvalía que ha de ser «muy relevante». El recurrente sostiene que este requisito concurre en el presente caso argumentándolo por la diferencia existente entre el valor de adjudicación (30.000 euros) y el precio de la venta subsiguiente (36.000), esto es 6.000 euros, lo que supone la obtención de una plusvalía por la entidad ejecutante de un 20%”.
Sin perjuicio de lo anterior, la mayoría de las Sentencias del Alto Tribunal rechazan la concurrencia de un enriquecimiento injusto al entender que el procedimiento de subasta y adjudicación de bienes es legal y refrendado por Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no pudiendo entenderse que el mero cumplimiento de la Ley pueda suponer la existencia de un enriquecimiento injusto.
En el caso analizado en la Sentencia 1731/2025, de 26 de noviembre, el consumidor había suscrito un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, que incluía cláusulas de interés de demora elevadas, vencimiento anticipado y una cláusula suelo. Tras varios impagos, la entidad bancaria inició ejecución hipotecaria y la vivienda fue subastada, quedando finalmente adjudicada al propio banco por un porcentaje del valor de tasación, concretamente el 60 %. Años después, el deudor demandó a la entidad solicitando la nulidad de las cláusulas abusivas y una indemnización por enriquecimiento injusto, al considerar que el banco había obtenido el inmueble por un valor muy inferior al de mercado.
El Tribunal Supremo, sin entrar a cuestionar en ningún momento la eficacia del procedimiento de ejecución hipotecaria ni la validez de la adjudicación, delimita, con mención expresa a su Sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, los requisitos para apreciar enriquecimiento injusto concluyendo que no basta con que, de forma simultánea, una de las partes experimente una ganancia y la otra un empobrecimiento, sino que es necesario acreditar:
- Que exista una correlación directa entre la ganancia de uno y la pérdida del otro.
- Que no haya causa jurídica que justifique ese desplazamiento patrimonial.
- Que no exista otro cauce legal específico para corregir la situación.
Además, la Sentencia 1731/2025, de 26 de noviembre se refiere y subraya los puntos clave que determinaron la desestimación del recurso de casación:
- La nulidad de cláusulas abusivas comporta la restitución de las cantidades pagadas en aplicación de las mismas, pero no implica automáticamente la revisión de la adjudicación hipotecaria ya firme.
- La ejecución hipotecaria se rige por normas procesales que fijan cómo se calcula el tipo de subasta, el porcentaje mínimo de adjudicación y las consecuencias de la falta de postores.
- Para sostener una pretensión indemnizatoria por enriquecimiento injusto es imprescindible aportar prueba sólida de que la entidad obtuvo una plusvalía relevante, por ejemplo, revendiendo la vivienda en un corto espacio de tiempo por un precio sensiblemente superior.
Concretamente, la Sentencia 1731/2025, de 26 de noviembre concluye que el reclamante ejecutado no acreditó el valor real de mercado del inmueble en el momento de la adjudicación ni la existencia de una reventa posterior con un beneficio significativo para la entidad financiera adjudicataria. La mera sospecha de que el inmueble “valía más” que el precio de adjudicación no es suficiente para fundamentar una condena por enriquecimiento injusto.
Esta resolución recoge la doctrina desarrollada por el Alto Tribunal sobre la existencia de enriquecimiento injusto en esta clase de supuestos consolidando un criterio que, sin dejar de proteger a los consumidores respecto a las cláusulas abusivas, evita que se atribuyan indemnizaciones automáticas por el hecho de que los inmuebles hipotecados sean adjudicados en una subasta judicial exigiendo requisitos adicionales que requieren una prueba detallada y justificada de la efectiva plusvalía en la venta posterior del inmueble.
